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「新中間省略登記」を実現するための契約手法

「新中間省略登記」を実現するための契約手法としては、①「第三者のためにする契約」を用いた直接移転売買方式または②「買主の地位の譲渡」を用いた方法の2つの方法があります。

まず、②の「買主の地位の譲渡」を用いる場合は、次の「第三者のためにする契約」を用いた場合に比べて用意すべき書類が少なくて済むというメリットがあります。

もっとも、この方法による場合には、エンドユーザーであるCに不動産業者Bが購入した当初の金額が知れてしまうことから、当事務所ではこの方法での新・中間省略登記をお勧めしていません。

ですので、ここでは①「第三者のためにする契約」を用いた直接移転売買方式による「新中間省略登記」の実現方法をご説明いたします。

直接移転売買方式による「新中間省略登記」

「第三者のためにする契約」を用いた「新中間省略登記」の場合、「買主の地位の譲渡」を用いた場合と違って、エンドユーザーであるCに不動産業者Bの当初の購入価格(仕入れ価格)を知られないようにすることができます。

なお、この方法の場合には、用意すべき契約書等の書類が増えるといったデメリットがありますが、これは不動産登記のプロである司法書士に作成・チェックを依頼することで解決できます。

直接移転売買方式を用いた「新中間省略登記」の方法

売主Aの所有する不動産を不動産仲介業者Bが買受け(第1売買契約)、不動産業者Bがこれをさらに第三者Cへ売却する(第2売買契約)というケースで「新中間省略登記」の利用方法を考えます。

このケースでは一見、当該不動産の所有権はA→B→Cへと移転しているように見えますが、AB間の売買契約(第1売買契約)及びBC間の売買契約(第2売買契約)にそれぞれ次のような以下のような特約を付けることにより所有権はA→Cへと直接移転します。
中間省略登記のイメージ

特約の内容

第1売買契約(AB間):~第三者のためにする契約~
AはBに不動産を売却し、BはAに代金を支払いますが、所有権はAからCに直接移転するという特約を定めます。
 1. 本物件の所有権はBの指定する者(B本人を含む)に対して直接移転する。
 2. Bによる所有権の移転先の指定がない限り、売買代金完済後も所有権はAに留保される。
 3. Aは、所有権の移転先に指定された者がAに対してする「本物件の所有権移転を受ける旨の
    意思表示」(受益の意思表示)の受領権限をBに委託する。
   (※この特約を付けることによりBは不動産の仕入れ価格をエンドユーザーCに知られること
    を回避できます。)
 4. Aは、BがBの指定する者に対して負う所有権移転債務の履行を引き受ける。
第2売買契約(BC間):~他人物売買~
BはCにA所有の不動産を売却し、CはBに代金を支払います。
 1. BはCにA所有の本物件を売渡し、Cはこれを買受けた。
 2. BはBがAとの間で締結している平成●年●月●日付売買契約(第三者のためにする特約付)
    に基づき、AからCに直接所有権を移転させることにより、その義務を履行するものとする。
 3. 本物件の所有権は、Cが売買代金の全額を支払い、Bがこれを受領し且つBがAとの間で締結
    している平成●年●月●日付売買契約(第三者のためにする特約付)に基づき、CがBに対し
   「本物件の所有権移転を受ける旨の意思表示」(受益の意思表示)をした時にAからCへと移
    転する。

「新中間省略登記」に関する費用

A→B→Cの売買におけるAB間の契約手数料

AB間の費用については登記費用は発生しませんが、新中間省略登記のスキームを組むための手数料をいただきます。詳しくは事案に応じたお見積りをいたしますので、お気軽にご相談下さい。

A→B→Cの売買におけるBC間の契約手数料

BC間での所有権移転登記についての費用はこちらをご参照ください。→「不動産登記の料金

 
【関連ページ】 新中間省略登記について 実現の為の契約手法と新中間省略登記の費用
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