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借地・底地の問題に関する主な業務内容

【地主様向けのサービス】

1.賃料(地代)回収サポート

・借地契約に基づく賃料(地代)の未払いがある場合には、内容証明を出したり、任意での交渉を行い、それでも支払いがなされないようであれば、最終的には訴訟、強制執行という手段が考えられます。
賃料回収の手順等についてはこちら

2.借地・借家の明渡し請求サポート

・借地・借家関係を規律する借地借家法は、基本的に借主保護の見地より定められており、契約期間が満了しただけでは借主から賃貸物件を取戻すことができず、「正当の事由」をもって契約の更新を拒絶する必要があります。「正当の事由」ありと判断される一要素として地主から借主に対する立ち退き料の支払いがあります。

また、賃料(地代)の未払い等の契約違反があっても地主・借主間の信頼関係が破壊されたと認められなければ契約を解除することもできません。
このように借地・借家の明渡し請求には様々な法的判断が必要となります。

3.賃料(地代)増額請求サポート

・借地や借家の契約も当然契約時に定められた賃料(地代)の拘束を受けます。
しかし、数十年も前の契約に拘束され続けるとすると、時代の変化に伴い(固定資産税の増加や近隣相場との不均衡等)適正な賃料といえない場合がでてきます。
 そこで、借地借家法第11条、第32条により賃料の増額が認められる場合があります。

4.底地(借地)の境界確定サポート

・底地を物納したい場合、底地面積の増加主張に基づいて賃料(地代)の増額請求をしたい場合、底地を売却したい場合などには、底地の面積を測量によって確定する必要があります。

借地の契約書に底地の面積等の詳細が記載されているでしょうが、借地契約が古くから更新されている土地の場合には、昔の測量方法で測っているので不正確な場合が多いようです。

また、境界が不明確でどこからどこまでを借地人に貸しているのか分らないといったケースもあります。「自分が住んでいるわけではないので関心が薄い」だとか「借地人に全て任せている」といった理由で底地(借地)の管理を十分されていない地主さんも多くおられます。

しかし、いざ売買や相続の時に多くの問題が発生するのは借地です。ですので、問題となる前に、早めに借地の正確な現況を把握されることをお薦めします。ご希望であれば提携の土地家屋調査士・測量士をご紹介いたします。
 
【借地人様向けのサービス】

5.借地条件変更(主に借地上の建物の建替え)のサポート

・旧借地法では、借地権が鉄筋コンクリート造り等の堅固建物の所有を目的とする場合と、木造家屋等の非堅固建物の所有を目的とする場合とで、借地権の存続期間を区別していました(旧借地法2条、5条)

ですので、非堅固建物から堅固建物への建替え(又はその逆)をするには、借地条件の変更につき地主の承諾が必要となります。そして、この承諾には承諾料が必要となります。

・承諾が得られない場合には、借地人が裁判所に借地条件変更の申立てをして判断してもらうことになります。
→「8.借地非訟手続きのサポート」へ

6.借地上建物の増改築許可のサポート

・借地契約では、借地上の建物の増改築について地主の承諾が条件とされている場合が多々あります。この場合には建物の増改築をするために地主に承諾料を払い、承諾を取りつけることになります。

・承諾が得られない場合には、借地人が裁判所に増改築許可の申立てをして判断してもらうことになります。
→「8.借地非訟手続きのサポート」へ

7.借地権の譲渡(売買)・転貸許可のサポート

・土地賃借人が借地上に所有する建物を、売却などで第三者に譲渡する場合、土地賃借権も譲渡または転貸されますので、地主の承諾が必要となります(なお、借地権が土地賃借権ではなく、地上権の場合には地主の承諾なしに借地権を譲渡できます)。
そして、この承諾には多くの場合地主から承諾料が要求されます。

・承諾が得られない場合には、借地人が裁判所に賃借権譲渡・転貸許可の申立てをして判断してもらうことになります。
→「8.借地非訟手続きのサポート」へ

8.借地非訟手続きのサポート

・上記5~7で地主の承諾が得られない場合には、裁判所から地主の承諾に代わる裁判を得るため、管轄の地方裁判所へ借地非訟の申立てを行います。
この場合、司法書士には訴訟代理権が認められないため、借地人自らの名義で訴訟を提起することになります(いわゆる「本人訴訟」)。

当事務所では、裁判資料等の作成や傍聴人という立場で法廷に同行し訴訟追行をサポートすることで、本人訴訟により解決してきた実績があります。

弁護士による代理訴訟の必要があるか否かはケースバイケースですので、必要であれば提携の弁護士をご紹介いたします。
 
【借地人様・地主様共通のサービス】

9.各種借地契約の締結サポート

・改正借地借家法で新たに制定された、定期借地権や事業用借地権等を用いた契約の締結をサポートいたします。
契約書作成の手順等についてはこちら

10.借地・底地の買取りサポート

・借地、底地の買い手が付かない場合に、提携の不動産業者の買取りサービスを受けられる場合があります。ご希望であれば提携の不動産業者をご紹介いたします。
 
【関連ページ】 借地,底地に関する主な業務 借地,底地の問題について
借地,底地に関する業務の料金 当事務所の心構え Q&A
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