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借地・底地の問題ついて

「借地権」とは、建物の所有を目的とする地上権または土地賃借権のことを言います(借地借家法第2条1号参照)。
すなわち、「第三者の土地を借り、その土地上に自己所有の建物を建てて、その土地・建物を使用する」ための権利が「借地権」であると言えます。そして、借地権の対象となる土地を「借地」と呼びます。

これに対して、「底地」とは、借地権が設定されている土地の総称です。もちろん借地権が設定されていても土地の所有権まで奪われるわけではありませんが、借地権という強力な権利が土地上に存在することによって、土地の所有者であっても、その土地を自由に使用することはできません。
ただし、場合により借地権付で売却することは可能です。

借地権には前述のように地上権または賃借権がありますが、この2つの権利は法的な効力に大きな違いがあります。地上権は登記をすれば地主の意思に関係なく、自由に地上権という権利を売却したり、地上権に抵当権を設定することで融資を受けたりという処分が可能ですが、賃借権は転売・転貸するためには原則として地主の承諾が必要で、承諾なしにかかる処分をした場合には、契約の解除や明渡し請求をされることもあります。

借地・底地の関係を規律する現在の法律は平成4年に施行された借地借家法ですが、それ以前の旧借地法の下で定められた借地関係は現在において更新等をしても新法の適用を受けることはなく、旧法下での借地関係はそのまま続くことになります。
そして、旧法下の借地権においては、借地人保護の見地より借地人に権利が過大に守られており、「土地を一旦貸すと帰ってこない」といったイメージはこの旧法下での借地権の影響でしょう。
ご自身の借地、底地がいつの時点で締結された借地権契約に基づくものなのかによって適用される法律が変わり、その後の法律関係が異なってきますので注意が必要です。

 
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