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宅地建物取引業者免許

宅地建物取引業者免許とは

宅地建物取引業を営もうとする場合には宅地建物取引業法による制約を受け、都道府県知事若しくは国土交通大臣による免許を受けなければ宅地建物取引業の営業を行うことができません。
そして、宅地建物取引業とは以下の①又は②の行為を業として行うことを言います。

①宅地又は建物について自ら売買又は交換することを業として行うこと。
②宅地又は建物について他人が売買、交換又は賃借するにつき、その代理若しくは媒介することを「業として」行うこと。

上記の内容を表にまとめると以下のようになります。

 
自己物件
他人の物件の代理
他人の物件の媒介
売 買
交 換
賃 借
×
          ○:宅建業に該当  ×:宅建業に該当しない

例えば、自己所有のアパートなどを不動産業者を介して賃貸に出すような場合には、不動産業者は「他人の物件の媒介」行為として宅建業免許が必要になりますが、アパートの所有者である大家さんは免許は不要ということになります。

また、「業として」行うとは、不特定多数の人を相手に反復・継続してこれらの行為を行うことを言います。ですので、反復・継続性のない、例えば単にご自分の自宅を売却する場合等は宅地建物取引業の免許は必要ありません。

以上より、上記表の○の行為を業として行う場合には宅地建物取引業免許を受けている必要があります。

免許の区分

また、宅建業免許には以下のように2種類あり、営もうとする事業形態に合わせた許可を受ける必要があります。

・知事許可 1つの都道府県にのみ営業所を設けて宅建業を営む場合は、その当道府県知事の許可が必要です。
・国土交通大臣許可 2つ以上の都道府県に営業所を設けて宅建業を営む場合は、国土交通大臣の許可が必要です。

この許可の区分は営業所の所在地でなされる区分ですので、例えば東京都知事から許可を受けた宅建業者が埼玉や神奈川で宅建業を行えないというわけではありません。上記の例で言えば、東京都内のに営業所を有しており東京都知事免許のみ受けている宅建業者であっても、営業所のない他府県の物件につき仲介や媒介行為ができます。

免許の有効期限

宅建業免許には有効期間があり、その期間は5年です。この有効期間は、免許を受けた日の翌日から計算して、5年後の免許を受けた日をもって満了となり、その日が日曜日や祝祭日であってもその日をもって期間満了となります。そのため、免許取得から5年経過後も宅建業を継続するのであれば、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までに免許の更新手続をすることが必要になります。
免許の更新手続をせずに宅建業を営み続けると、無免許での営業とみなされ厳しい罰則が課されることになるので注意が必要です。

免許の要件

宅建業免許を受けるためには、以下の1~4の要件を満たす必要があります。

1.独立した事務所があること

宅建業を行うための事務所が必要となります。この事務所は継続的に業務を行うことができる施設で、他業者や個人の住居(生活部分)からの独立性が認められなければなりません。ですので、事務所内に他の会社や個人事務所と混在している場合や、ご自宅の一部を事務所として利用する場合に居住部分との区分が明確でない事務所の場合には、この要件を充足せず免許を受けられません。

2.専任の宅地建物取引主任者がいること


宅建業を営む事務所には、宅建業に従事する者5名に対して1名以上の割合で専任の「宅地建物取引主任者」を設置することが必要となります。「宅地建物取引主任者」とは宅地建物取引主任者資格試験に合格し、その資格を登録後主任者証の交付を受けた者を言います。この「専任の取引主任者」の「専任」とは、①その事務所に常勤していて(常勤性)、②専ら宅建業の業務に従事していること(専属制)の2つの要件を充足していることを言います。
「専任の取引主任者」にあたらない例
・他の会社の役員をしている場合
・通常の勤務をすることができない場所(遠隔地)に住んでいる場合

3.免許申請の代表者及び政令で定められ使用人の常駐


免許を申請する代表者は基本的に事務所に常駐しなければなりません。代表者常駐ができない場合には、代表権の行使を委任した政令2条の2で定める使用人を指定することにより免許を受けることができます。

4.欠格要件に該当しないこと


以下の事由に概要する場合には宅建業免許を5年間受けられません その他以下の欠格要件に該当する場合には宅建業免許を受けられません
①免許不正取得、情状が特に重い不正不当行為又は業務停止処分違反をして免許を取り消された場合
②免許不正取得、情状が特に重い不正行為又は業務停止処分違反をした疑いがあるとして聴聞の公示をされた後、廃業の届出を行った場合
③禁固以上の計又は宅地建物取引業法違反等により罰金の刑に処せられた場合
④免許の申請前5年以内に宅地建物取引業に関して不正又は著しく不当な行為をした場合
⑤成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ない者
⑥宅地建物取引業に関し不正又は不誠実な行為をするおそれが明らかな者
⑦事務所に専任の取引主任者を設置していない場合
より詳細な欠格要件は宅建業法第5条1項3号や、第5条1項3号の2等をご参照ください。
 
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