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不動産の各種登記のご案内

  ・所有権保存登記 ・売買による所有権移転登記 ・贈与による所有権移転登記
  ・離婚に伴う財産分与による所有権移転登記   ・登記名義人表示変更登記

所有権保存登記

所有権保存登記について

所有権保存登記とは、建物を新築した場合等、まだ登記がなされていない不動産について、不動産登記簿の甲区(所有権に関する登記がなされる部分)に、所有者のために初めてなされる登記を言います。
マイホームを購入する際、銀行等で住宅ローンを組むには抵当権の設定が必要ですが、その抵当権設定登記の前提として所有権保存登記が必要となります。

所有権保存登記の必要書類

通常の建物における
保存登記の必要書類
敷地権付区分建物(分譲マンション)における
保存登記の必要書類
・所有者となる方の住民票
・委任状
・住宅用家屋証明書 →保存登記をする際、法務局に納める登録免許税の軽減措置の適用を受けようとする場合には「住宅法家屋証明書」が必要になります。
・所有者となる方の住民票
・区分建物販売業者の所有権譲渡証明書、
・区分建物販売業者の承諾書
 (印鑑証明書、資格証明書付)
・委任状
・住宅用家屋証明書 →保存登記をする際、法務局に納める登録免許税の軽減措置の適用を受けようとする場合には「住宅法家屋証明書」が必要になります。
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売買による所有権移転登記

売買による所有権移転登記について

不動産の売買で不動産の所有権名義に変更事項が生じた場合には、所有権移転登記という不動産登記手続きを行います。なお、「不動産の名義変更」と呼ばれたりもします。
不動産売買に基づく所有権移転登記は、これをしないと売買等の効力が生じないというものではありません。例えば、AB間で売買契約だけ行って、登記はせず売主のA名義のままにしておいても売買契約は有効です。
しかし、この場合、Aが第三者Cにもう一度その不動産を売却し(二重譲渡)、そのCが所有権移転登記を行うと、その不動産は後から購入したCのものとなってしまい、Bは原則として「自分が先にAから買ったのだから、その不動産は自分のものだ」とCに主張できなくなってしまうのです。
ですので、所有権移転登記はご自分の権利を守るための大変重要な手続となります。

売買による所有権移転登記の必要書類

売り主様
買い主様
・権利証(登記済証)又は登記識別情報
・不動産売買契約書
・印鑑証明書(発行から3ヵ月以内のもの)
・固定資産評価証明書
・委任状
・資格証明書(代表者事項証明書又は会社登記簿謄本。発行から3ヵ月以内のもの)
→売主様が法人の場合に必要です。
・住民票
・委任状
・資格証明書(代表者事項証明書又は会社登記簿謄本。発行から3ヵ月以内のもの) →売主様が法人の場合に必要です。
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贈与による所有権移転登記

贈与による所有権移転登記について
所有している不動産を、親から子への贈与や、夫から妻への贈与等をした際、不動産の名義を贈与者(贈与する側)から受贈者(贈与を受ける側)へと変更をするのが贈与による所有権移転登記です。
贈与には以下の3つの契約形態があります。

①生前贈与

 贈与者が生前に自己の財産を無償で他人に与えることで、一般に「贈与」と言う場合にはこの生前贈与の事を差します。
②負担付贈与
 負担付贈与とは、父親が長男に対し、「自分と母親の面倒を看る代わりに自宅の土地・建物を贈与する」というような場合です。
③死因贈与
  生前に贈与契約はしておきますが、贈与者が死亡することによって初めて贈与の効力が生じる贈与の事を言います。 例えば、生前に父親が、「自分が死んだら自宅の土地・建物は長男に贈与する」というような場合です。

贈与契約を結ぶにあたって一番注意しなければいけないことは、税金の問題でしょう。 無償での財産移転原因として贈与と相続がありますが、相続による財産移転については相続税の算定にあたり基礎控除額が5000万円あるので、相当な資産家でもない限り相続税の負担は免れます。実際、相続税が課せられる場合というのは、全ての相続案件中4%(100件相続が発生して、相続税が課される事案は4件)程度です。
これに対し、贈与による財産移転については、年間110万円の基礎控除しか認められないため、110万円を超える贈与にたいしては贈与税が課され、また、税率も相続税よりも高くなっています。
従って、贈与を為される際には、税理士等の専門家に事前に確認することをお薦めします。

このように、基本的に贈与した場合に課せられる贈与税は、相続時に課せられる相続税よりも高額になりますが、この贈与が、将来の相続税等の税金対策として利用できる場合もあります。節税目的に用いられる贈与には主に以下の3つの方法があります。

①贈与の基礎控除額110万円の範囲内で持分を贈与する場合
 1年間に110万円までの贈与については贈与税がかかりません。
②夫婦間で居住用不動産を贈与したときの配偶者控除の特例を利用した贈与の場合
 婚姻期間が20年以上の夫婦の間で、居住用動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与が行われ、一定の要件をみたした場合には、上記①の基礎控除110万円の他に、最高2000万円まで贈与税が控除されます。すなわち、2110万円まで贈与税がかからなくなります。
③相続時精算課税制度を利用して贈与をする場合
  親(65歳以上)から子(20歳以上)への贈与について、相続時精算課税制度を利用した場合、節税効果が期待できます。

贈与による所有権移転登記の必要書類

贈与者様
受贈者様
・権利証(登記済証)又は登記識別情報
・贈与契約書
・印鑑証明書(発行から3ヵ月以内のもの)
・固定資産評価証明書
・委任状
・住民票
・委任状
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離婚に伴う財産分与による所有権移転登記

離婚に伴う財産分与による所有権移転登記について

離婚に伴う財産分与により不動産名義を譲り受ける場合に行う登記手続きが財産分与による所有権移転登記です。
離婚の際における親権、養育費の問題や、財産分与等の調整は相当に精神的負担の大きいものかと思います。そして、ようやく離婚協議が整い、財産分与として相手方名義の不動産を譲り受けることが決定すると、そこでほっと一安心してしまうかもしれません。
しかし、財産分与契約に基づく所有権移転登記まで済ませておきましょう。財産分与の登記には、いつまでにしなければならないという期間制限はありませんが、登記せずにそのままにしておくと、以下のような問題が生じる可能性があります。
①相手方の協力が得られない
  原則として財産分与の登記は渡す側と受ける側の両当事者が手続きに関与する必要があります。つまり、財産を譲り渡す約束をした相手方(財産を失う側)の協力なしには登記できないのが原則なのです。 にもかかわらず、財産分与の登記をしないままにしておくと、相手方の所在が分からなくなってしまう可能性もあります。その結果、通常の手続きでは登記を行えず、複雑な手続きが必要になってくる場合もあり、そうなると余計な手間と費用がかかってしまいます。
②相手方以外の第三者の登場の可能性
  財産を譲り渡す者の債権者が、その不動産について差押えの登記をしてくる場合があります。たとえ、本人に借金をした覚えがなくとも、税金の滞納により市区町村が差押えの登記をすることは多々あることです。このような場合、財産分与の登記をする前提をして、まずその債権者に差押え登記を抹消するよう請求する必要が出てくる等、手続きが煩雑になってしまいます。
このように、離婚に伴う財産分与後の登記手続きを放置しておくと、余計なリスクばかり増えてしまいますので、離婚成立後すみやかに財産分与の登記をすることをお薦め致します。

離婚に伴う財産分与による所有権移転登記の必要書類

財産分与をする方
財産分与を受ける方
・権利証(登記済証)又は登記識別情報
・財産分与契約書(あるいは離婚協議書、離婚調停証書等)
・戸籍謄本※(離婚日が記載されたもの)
・印鑑証明書(発行から3ヵ月以内のもの)
・固定資産評価証明書
・委任状
・住民票
・戸籍謄本※(離婚日が記載されたもの)
・委任状

 

※どちらか一方の方がご用意されれば結構です。
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登記名義人表示変更登記

登記名義人表示変更登記について

不動産登記簿には、所有者の住所・氏名(名称)が記載されています。そして、この不動産の名義人の住所が引越により変わった場合や、結婚や離婚等により氏名が変更されたような場合に行う登記を登記名義人表示変更登記と言います。
登記簿上の住所、氏名に変更が生じた場合に、住民票や戸籍の記載内容を変更してもその変更内容は登記簿に自動的に反映されませんので、別途変更登記手続きを行う必要があります。

登記名義人表示変更登記の必要書類

・住所を変更した場合:住民票又は戸籍の附票
・氏名を変更した場合:戸籍謄本及び住民票
・法人で本店、商号等を変更した場合:会社の登記簿謄本(登記事項証明書)
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【関連ページ】 不動産登記の主な業務 不動産の各種登記について
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